Wie ist der zeitliche Ablauf bei der notariellen Beurkundung von Immobilien?

    Wie ist der zeitliche Ablauf bei der notariellen Beurkundung von Immobilien?

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    Notarielle Beurkundung

    Die fünf Schritte zum Immobilienbesitzer:

    Schritt 1  –  Einigkeit

    Käufer und Verkäufer sind sich einig über den Kaufpreis, die Art und Weise der Bezahlung, den Notartermin (in der Regel 3 Wochen später) und den Termin der Übergabe.

    Schritt 2  –  Vorbereitung der notariellen Beurkundung

    Käufer beauftragt einen Notar seiner Wahl schriftlich, oder er bittet den Makler schriftlich, in seinem Namen einen Notar zu beauftragen. Diesem werden vom Verkäufer oder durch den Makler die notwendigen Unterlagen und die notwendigen Angaben übermittelt, und es wird um die Reservierung eines Beurkundungstermins in ca. 3 Wochen gebeten. Zu beachten ist, dass einer Privatperson als Käufer oder Verkäufer immer dann eine Überlegungsfrist zwischen Kenntnisnahme des notariellen Kaufvertragsentwurfs und dem Termin der notariellen Beurkundung einzuräumen ist, wenn der andere Partner keine natürliche Person ist. Diese Mindestfrist zwischen objektiver Möglichkeit der Kenntnisnahme und tatsächlicher Unterschrift beim Notar soll dem Verbraucherschutz dienen. Der Gesetzgeber will natürliche Personen mit dieser Bestimmung wohl vor übereilten Schritten schützen. Wenn jedoch Privatpersonen untereinander oder auch Firmen und andere Institutionen untereinander einen notariellen Grundstücks- bzw. Haus-Kaufvertrag abschließen, bedarf es dieser Frist zwischen Kenntnisnahme des Vertragsentwurfs und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages nicht. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung offensichtlich nur die mögliche Überlegenheit einer Firma über eine Privatperson ausgleichen.

    Die notwendigen Unterlagen für den Notar sind:

    • – Kopien der Personalausweise von Verkäufer und Käufer bzw. Kopie eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Unternehmung, die möglicherweise an diesem Deal beteiligt ist,
    • – Grundbuchamt und Grundbuchblattnummer des Grundstücks oder der Eigentumswohnung, am einfachsten durch Übermittlung einer Kopie des Grundbuchauszugs,
    • – Steuernummer der Beteiligten,
    • – Angaben über den Kaufpreis, wann und gegebenenfalls wie gezahlt wird,
    • – Bei Eigentumswohnungen außerdem Name und Adresse des WEG-Verwalters, Höhe des Wohngeldes, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie die aktuellste Wohngeldabrechnung,
    • – Angabe, wann und gegebenenfalls wie die Übergabe stattfinden soll,
    • – Angabe, ob ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist grundsätzlich möglich, aber keineswegs unbedingt notwendig. Bei Immobilienkäufen kann es jedoch dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers dienen. Denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks überweist der Notar das Geld an den Verkäufer. Der Verkäufer muss dann manchmal etwas Geduld mitbringen, da die Eintragung, je nach Grundbuchamt bis zu 12 Monaten dauern kann. Die Verwaltung des Anderkontos durch den Notar ist nicht kostenlos. Es fallen hierbei bestimmte Hebesätze an, die sich nach der Kaufpreissumme richten. Das Notaranderkonto gibt also dem Verkäufer Sicherheit, dass der Kaufpreis auf jeden Fall dann sicher ist, wenn die Eintragung des Käufers als Eigentümer des Grundstücks erfolgt ist. Dem Käufer gibt das Notaranderkonto die Sicherheit, dass sein Geld tatsächlich erst dann in Anspruch genommen werden kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht. Das heißt, das Geld liegt auf dem Anderkonto, bevor der Antrag des Notars zur Auflassung zugunsten des zukünftigen Eigentümers (nämlich des Käufers) beim Grundbuchamt gestellt wird, und bleibt dort liegen, bis der neue Eigentümer, nämlich der Käufer tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist.
    • – Angabe der Höhe der Maklercourtage (nicht verpflichtend)

    Schritt 3  –  Beurkundungstermin beim Notar

    Die Parteien, Verkäufer und Käufer treffen sich zum Beurkundungstermin beim Notar. Hier liest der Notar den gesamten Kaufvertrag laut vor, und ein guter Notar liest so langsam, dass beide Parteien, Verkäufer und Käufer, den Sinn verstehen, und er erläutert die Bestimmungen, die für Nichtjuristen schwer verständlich sind. Außerdem nimmt er während dieses Vorlesens auch jetzt noch Formulierungswünsche, Veränderungswünsche und gegebenenfalls sogar erklärende Sätze mit auf, wenn diese von einer der Parteien gewünscht und von der anderen genehmigt werden. Diese Zusätze schreibt der Notar handschriftlich in den Original-Vertrag hinein, in denjenigen Vertrag, der anschließend von allen Dreien, den beiden Parteien und dem Notar, unterschrieben wird. Die vertragschließenden Parteien und das Grundbuchamt bekommen später vom Notar eine Reinschrift. Diese ist dann vom Notar beglaubigt und mit dem Notarsiegel versehen und zusammengenäht bzw. gebunden und ist dann für jeden der Betroffenen sein Original. Das eigentliche Erstoriginal, welches von den Parteien und vom Notar direkt im Anschluss an die Verlesung unterschrieben wurde, bleibt als Urkundsrolle Nr. sowieso im Archiv des Notars.

    Schritt 4  –  Was der Notar dann tut, insbesondere: Die Auflassungsvormerkung

    In dem vor dem Notar geschlossenen Kaufvertrag einigen sich Verkäufer und Käufer auch darauf,

    • – dem Notar die für die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch,
    • – für die durch die Kaufpreiszahlung mögliche Ablösung der Grundschulden und Hypotheken sowie
    • – gegebenenfalls für die Eintragung neuer Geldbelastungen zulasten nunmehr des Käufers

    notwendigen Anträge beim Grundbuchamt bzw. bei den entsprechenden Kreditinstituten zu stellen. Schritt 4 beinhaltet deshalb das dem Vertragsschluss folgende Handeln des Notars. Dieser stellt vor allem beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.

    Die „Auflassung“ ist die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch. Diese kann jedoch erst erfolgen, wenn alle Voraussetzungen für den Übergang der Immobilie an einen neuen Eigentümer (Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt, Verzicht auf Vorkaufsrecht ausgeübt, gegebenenfalls notwendige Genehmigungen eingeholt) erfüllt sind. Um den Käufer davor zu schützen, dass der Verkäufer zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Abwicklung einerseits und dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers (des Käufers) andererseits diese Immobilie beispielsweise noch einmal verkauft, beantragt und veranlasst der Notar unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

    Dadurch kann jeder, der das Grundbuch einsieht, erkennen, dass es für diese Immobilie bereits einen neuen Käufer gibt, der sich auch vertraglich schon mit dem Verkäufer geeinigt hat. Die eingetragene Auflassungsvormerkung sichert also die Rechte des Käufers.

    Schritt 5  –  Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch

    Da die eingetragene Auflassungsvormerkung dem Käufer die Sicherheit gibt, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft werden kann, kann dieser nunmehr auch den Kaufpreis erbringen (in der Immobiliensprache: „belegen“). Der Nachweis der Kaufpreiszahlung durch eine entsprechende schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar ist für diesen die Voraussetzung, nunmehr die Umschreibung im Grundbuch zu beantragen. Der Verkäufer wird durch Streichung aus-, der Käufer eingetragen. Mit der Eintragung des Käufers als neue Eigentümer im Grundbuch ist der Kaufvertrag schließlich endgültig vollzogen.

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    6 COMMENTS

    1. Hallo,
      ich denke, dass man vor dem Hauskauf auf jeden Fall einen eigenen Gutachter einschalten sollte. Dies muss auf jeden Fall vor dem Notartermin stattfinden. Danach ist es nämlich zu spät.

    2. Ist es üblich, dass der Kaufvertrag einer Immobilie schon vor dem Notartermin unterschrieben werden muss? Kann man dies nicht beim Notar unterschreiben?
      Fühle mich etwas unter Druck gesetzt.
      Bitte um Rückantwort
      Mit freundlichen Grüßen
      S. Wennesz

    3. Da kann ich mich nur Jens Gause anschließen, beim kaufen und verkaufen eines Grundstücks ist ein eigener Gutachter vorteilhaft. Als ich mein Grundstück verkaufen wollte, hat sich die ein oder andere Sache verändert seit dem Kauf. Glücklicherweise gibt es im Internet zahlreiche Seiten, die den Verkauf des Grundstücks vereinfachen.

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