Wann darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?

Die Mietpreise in einer Stadt sind selten starr. Mitunter kommt es zu Situationen, in denen der Vermieter den Preis erhöhen möchte. Dabei gibt es aber Regeln zu beachten, damit diese Mieterhöhung rechtswirksam ist.

Aus welchen Gründen darf die Miete erhöht werden?

Das Mietrecht in Deutschland ist in den Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Beispielsweise schreibt der Gesetzestext dort vor, bei welchen Anlässen es dem Eigentümer gestattet ist, höhere Zahlungen von seinen Mietern zu fordern: wenn dies vereinbart wurde (bspw. eine im Mietvertrag beschlossene Staffel- oder Indexmiete), wenn der Preis an den ortsüblichen Spiegel angepasst werden soll oder wenn Modernisierungsarbeiten den Wert der Wohnung heben.

Im ersteren Fall setzt sich die ortsübliche Miete aus dem Schnitt jener Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren für ein vergleichbares Mietobjekt in derselben Gegend verlangt wurden. Darüber hinaus ist für solch eine Erhöhung die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Diese Regelung ist relevant, wenn bspw. im Mietvertrag die Wohnfläche irrtümlich zu groß oder zu klein angegeben ist.

Im letzteren Fall muss sorgfältig zwischen tatsächlich aufwertenden Modernisierungsarbeiten unterschieden werden (bspw. wenn die Wohnung einen Balkon bekommt) und zwischen einfachen Instandhaltungsarbeiten, die den üblichen bzw. vertragsgemäßen Zustand herstellen und keine Mieterhöhung rechtfertigen.

Bezieht ein neuer Mieter die Wohnung, wird sowieso ein neuer Vertrag aufgesetzt, bei welchem der Preis vom Vermieter neu festgelegt werden kann.

Wie ist die Mieterhöhung begrenzt?

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Wurde diese Grenze erreicht, ist eine Frist von abermals drei Jahren einzuhalten, bevor der Preis erneut steigen darf. Ausgenommen sind eventuelle Erhöhungen wegen Modernisierungsarbeiten.

Checkliste für Vermieter bei Mieterhöhungen

Bevor eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, müssen aber noch einige Formalien eingehalten werden. Mit der folgenden Checkliste können Vermieter in der Regel sichergehen, dass die Mieterhöhung rechtskonform ist.

1. Die Textform muss eingehalten werden: Das bedeutet, dass die Ankündigung und Begründung in einem Brief oder einer E-Mail an den Mieter erfolgen kann.
2. Es darf kein Ausschluss der Mieterhöhung existieren: Sollten vertragliche Vereinbarungen eine Anhebung des Preises im Vorfeld ausschließen (für die betreffende Zeit und/oder lebenslang), hat eine Mietpreiserhöhung keine Chance.
3. Die Mieterhöhung muss ausreichend begründet sein: Wie oben beschrieben,  muss der Mieter die Preissteigerung begründen. Diese muss unbedingt in der Ankündigung enthalten sein. Dabei kann der Eigentümer auf den örtlichen Mietspiegel verweisen bzw. ihn direkt der Ankündigung beilegen. Sollte es keinen Mietspiegel für die eigene Nachbarschaft geben, kann der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen angeben, deren Miete in der Höhe angesetzt ist, auf die nun erhöht werden soll.
4. Die Fristen für den Vermieter müssen eingehalten werden: Es muss eine 15-monatige Frist seit der letzten Mieterhöhung eingehalten werden. Bei der Mieterhöhung für einen neuen Bewohner gilt eine einjährige Wartezeit nach seinem Einzug. Nach der Zustimmung des Mieters kann die höhere Miete ab dem ersten Tag des Folgemonats verlangt werden.
5. Auch dem Mieter müssen Fristen eingeräumt werden: So darf sich der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmen möchte.

Die Reaktion des Mieters: Zustimmung oder Weigerung

Die Zustimmung des Mieters kann formfrei geschehen. Das bedeutet, dass eine mündliche Zustimmung genauso anerkannt ist wie eine stillschweigende, bspw. wenn im nächsten Monat einfach der geforderte erhöhte Geldbetrag gezahlt wird.

Der Mieter hat immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung nicht zuzustimmen. Ist dies der Fall, während die Mieterhöhung jedoch rechtskonform ist, muss der Eigentümer diese Zustimmung einklagen. Dazu hat er drei Monate Zeit.

Mehr zur Mieterhöhung lesen Sie unter https://www.mietrecht.com/mieterhoehung/ .