Probleme mit der Hausverwaltung – Welche Möglichkeiten hat der Eigentümer?

    Probleme mit der Hausverwaltung – Welche Möglichkeiten hat der Eigentümer?

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    Probleme Hausverwatlung

    Der Begriff „Hausverwalter“ ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung und es wurde vom Gesetzgeber kein einheitliches Berufsbild geschaffen. Das bedeutet, dass praktisch jeder in Deutschland als WEG- oder Hausverwalter auftreten darf, es müssen auch keinerlei Qualifikationen und Mindeststandards vorhanden sein. Bei der Suche nach einem Hausverwalter sollten Eigentümer also bereits zu Beginn vorsichtig sein. Der Anbieter sollte seriös sein und gewisse Qualitätsstandards erfüllen, um auf beiden Seiten für Zufriedenheit zu sorgen. Gerade deshalb, da der Hausverwalter durchaus eine wichtige Rolle spielt und unter anderem für die Bewirtschaftung und Werterhaltung der gesamten Immobilie zuständig ist. Wenn man doch einmal in die Situation kommt, mit der aktuellen Hausverwaltung unzufrieden zu sein, so gibt es für den Eigentümer oder die Wohneigentumsgesellschaft (WEG) verschiedene Möglichkeiten, die Situation zu lösen.

    Rechtliche Aspekte beim Einstellen der Hausverwaltung

    Grundsätzlich wird im Vertrag mit der Hausverwaltung geregelt, wann Hauseigentümer beziehungsweise WEG den Vertrag kündigen können. In den meisten Verträgen wird diese Frist auf drei und sechs Monate festgelegt.

    Eine Ausnahme dazu bieten häufig WEGs, besonders Neubauprojekte. Bei diesen kann der Verwaltung oft per Vertrag über Jahre hinweg nicht gekündigt werden. Seit Juli 2007 können diese Fristen für Verträge bei Erstbeziehung des Objekts zwar nicht auf längere Zeit als drei Jahre festgeschrieben werden. Das ist aber trotzdem eine sehr lange und oft unangenehme Zeitspanne für den Besitzer oder die WEG.

    Abberufung in der Eigentümerversammlung

    Um aus dieser schwierigen Situation herauszukommen kann die Verwaltung aus wichtigem Grund abberufen werden. In der Eigentümerversammlung kann dazu eine Wahl durchgeführt werden, es wird nur eine einfache Mehrheit benötigt.

    Beispiele für einen wichtigen Grund:

    • Fälschung des Protokolls durch den Verwalter und strafbare Handlungen wie Diebstahl oder Veruntreuung.
    • Wenn sich der Hausverwalter 15 Monate oder länger Zeit lässt für die Abrechnung, wenn er die Einsicht in Abrechnungsunterlagen oder Versammlungsprotokolle nicht herausgibt oder Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht rechtzeitig an den Bauträger weiterleitet.
    • Ein letzter Grund ist, wenn er die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse nicht ordnungsgemäß durchführt und verwaltet.

    Das Gesetz fordert genaue Massnahmen bei einer WEG

    Im Bereich der WEG fordert das Gesetz allerdings sehr genaue Maßnahmen ein. Diese können und müssen im konkreten Fall im Vertrag geregelt werden für jede Immobilie. Dadurch ergibt sich für die Eigentümer die Möglichkeit, genaue Arbeitsbereiche und Anforderungen an die Verwaltung zu stellen.

    Die Erwartungen an die Leistungen des Verwalters sollten dennoch grundsätzlich nicht überzogen sein und vor allem nicht in Schikane ausarten. Bei den Anforderungen und Erwartungen sollten Faktoren wie die Höhe der Bezahlung und den gesetzlichen Pflichten in Betracht gezogen werden.

    Weitere rechtliche Schritte gegen die Hausverwaltung

    In extremen Situationen können weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden beziehungsweise diese als Drohungen genutzt werden, um die Situation im Notfall zu lösen. Natürlich kommt es immer auf das konkret vorliegende Problem an. Grundsätzlich lassen sich aber die geläufigsten Möglichkeiten aufzählen:

    Es kann mit einer Klage gegen die Hausverwaltung gedroht werden, zum Beispiel auf Akteneinsicht. Es kann der Beirat oder Ersatzzustellungsvertreter gefragt werden. Nach der Beschlussfassung kann man diesen nachfordern und einen Kontoverlaufs-Check ausführen.

    Es gibt allerding auch Möglichkeiten, eine solche Situation von vornherein zu meiden. Eine gute Zusammenarbeit mit dem Verwalter ist für beide Seiten wünschenswert, denn dadurch wird nicht nur Stress gemieden. Die Verwaltung hat Zugriff auf die Bewirtschaftungskonten und verwaltet zum Teil große Vermögensgegenstände. Es ist also von beidseitigem Interesse, dass die Zusammenarbeit auf gegenseitigem Vertrauen beruht. Dabei spielt die Wahl des richtigen Verwalters eine entscheidende Rolle.

    Eigentümer sollten darauf achten, dass sie mit dem Verwalter in stetigem Kontakt stehen und untereinander gut organisiert sind, um beste Bedingungen zu schaffen. Damit der Service wie gewünscht geliefert wird, sollte der Verwalter hauptberuflich tätig sein. Dies versichert auch eine gewisse Seriosität und professionelles Auftreten. Weitere Faktoren können das kaufmännische Verständnis und Berufserfahrung sein.

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