Die Betriebskostenabrechnung – Hinweise für Vermieter

    Die Betriebskostenabrechnung – Hinweise für Vermieter

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    Quelle: Pixabay 9114 Images

    Die Zahlung der Betriebskosten erfolgt in der Regel in Form einer monatlichen Vorauszahlung des Mieters an den Vermieter. Durch diesen Betrag wird die Deckung der Betriebskosten gewährleistet. Im Gegenzug dazu muss der Vermieter dem Mieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorlegen. Was Vermieter dabei beachten müssen, klärt der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. auf seinem kostenlosen Ratgeberportal. – Isabel Frankenberg

    Was ist eine Betriebskostenabrechnung?

    Die Betriebskostenabrechnung kann auf zwei Arten vom Mieter gezahlt werden. Zum einen als Pauschale und zum anderen als monatliche Vorauszahlung. Grundsätzlich wird diese immer dann fällig, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass neben der Kaltmiete zusätzlich auch die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen sind. In beiden Fällen wird von den Parteien ein Betrag vereinbart, den der Mieter neben den Mietkosten monatlich zu zahlen hat.

    Bei der Zahlung einer Pauschale ist der Betrag festgelegt, ganz egal wie viel oder wie wenig der Mieter tatsächlich verbraucht. Hierbei kann es dazu kommen, dass der Mieter im Endeffekt mehr oder weniger bezahlt, als tatsächlich an Betriebskosten entstanden ist. Eine Rück-bzw. Nachzahlung kann dann weder durch den Mieter, noch durch den Vermieter geltend gemacht werden.

    Daher gilt die Vorauszahlung als die beliebtere Zahlungsmethode. Hierbei muss der Vermieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, die genauestens auflistet, welche Betriebskosten entstanden sind. Diese werden dann mit der Vorauszahlung abgeglichen. Entsteht dabei eine Differenz, was häufig der Fall ist, steht dem Vermieter eine Nachzahlung zu, insofern die Vorauszahlung die Betriebskosten nicht abdeckt. Andernfalls muss der Vermieter eine Rückzahlung an den Mieter tätigen. Im Folgejahr kann dann eine Anpassung der Vorauszahlung stattfinden.

    Was müssen Vermieter beachten?

    Die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung sind im Mietrecht, genauer in den §§ 556 bis 556c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), verankert. Hier wird festgelegt, bis wann die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorgelegt werden muss, für welchen Zeitraum sie gilt und nach welchem Abrechnungsmaßstab gerechnet wird.

    Der Abrechnungszeitraum beträgt immer genau 12 Monate. Dieser Zeitraum kann weder verkürzt noch verlängert werden. Dies ist auch nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag möglich, selbst dann nicht, wenn beide Parteien mit dieser einverstanden sind. Nach Verstreichen des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter genau ein Jahr Zeit, um dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Ob das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Zugangs noch besteht oder nicht, ist unerheblich.

    Erhält der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Frist, muss er unter Umständen eine etwaige Nachzahlung nicht mehr begleichen. Eine Rückzahlung, die ihm vom Vermieter zusteht, kann er hingegen weiterhin geltend machen.

    Frist für die Rückzahlung des Guthabens

    Eine Rückzahlung durch den Vermieter erfolgt immer dann, wenn der Mieter durch die Vorauszahlung mehr bezahlt hat, als er tatsächlich an Betriebskosten verbraucht hat. In der Regel sollte eine solche Rückzahlung umgehend getätigt werden. Alternativ besteht aber auch die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, die festlegt, bis wann die Rückzahlung getätigt sein muss.

    Verzögert sich die Rückzahlung durch den Vermieter, ist er ab dem 30. Tag, nachdem die Betriebskostenabrechnung beim Mieter eingegangen ist, im Zahlungsverzug. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, dem Vermieter gegenüber eine Mahnung auszusprechen und ihn an die Rückzahlung zu erinnern. Zudem kann er dem Vermieter eine zweite Zahlungsfrist setzen. Zahlt er das Guthaben bis zu diesem Zeitpunkt nicht zurück, hat der Mieter das Recht, dem Vermieter das Einbehalten der Betriebskosten anzudrohen. Zahlt der Vermieter daraufhin immer noch nicht, kann der Mieter Klage auf Auszahlung seines Guthabens erheben. Wichtig hierbei ist, dass der Mieter dies innerhalb einer Frist von 3 Jahren tun muss. Danach entfällt der Anspruch auf die Rückzahlung des Guthabens.

    Bis wann muss die Nachzahlung durch den Mieter erfolgen?

    Der Mieter ist zu einer Nachzahlung verpflichtet, wenn die Vorauszahlung die entstandenen Betriebskosten nicht abdecken konnte. Gezahlt werden muss diese jedoch nur, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung auch rechtzeitig beim Mieter vorgelegt hat. Grundsätzlich gelten aber bei der Nachzahlung durch den Mieter die gleichen Fristen wie bei der Rückzahlung des Guthabens durch den Vermieter. Die Nachzahlung ist umgehend zu entrichten oder der Mieter gerät nach 30 Tagen in Zahlungsverzug.

    Erfolgt die Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt nicht, hat der Vermieter das Recht zu mahnen oder einen Nachzahlungsanspruch einzuklagen. Hierbei gilt ebenfalls eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

    Welche Angaben müssen in der Betriebskostenabrechnung vermerkt werden?

    Insofern im Mietvertrag keine näheren bzw. spezifischeren Angaben gemacht wurden, bedeutet das in der Regel, dass sämtliche umlagefähigen Betriebskosten auf der Betriebskostenabrechnung auftauchen können. Hierzu gehören unter anderem die Heizkosten, die Grundsteuer sowie die Gebühren für das Abwasser. Welche Angaben ansonsten zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen ist der der Betriebskostenverordnung zu entnehmen.

    Grundsätzlich müssen jedoch also Kosten, über die abgerechnet werden soll, auf der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Zu diesen müssen folgende Angaben gemacht werden:

    • die Gesamtkosten, die durch die jeweilige Kostenart entstanden sind
    • die Anzahl der Abrechnungstage (in der Regel 365)
    • die Berechnung des Anteils, den der Mieter zahlen soll
    • der zugrundeliegende Verteilerschlüssel, nach dem dieser Anteil berechnet wurde

    Wichtig ist, dass die Betriebskostenabrechnung so aufgestellt wurde, dass sie von allen Parteien nachvollziehbar und nachrechenbar ist.

    Weitere Informationen zum Thema „Die Betriebskostenabrechnung“ finden Sie unter www.mietrecht.com.

     

     

     

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