Wer bestellt, bezahlt – neue Regelung für Makler

    Wer bestellt, bezahlt – neue Regelung für Makler

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    Nebst einiger anderer Änderungen enthält ein zum 1.Juni 2015 in Kraft tretendes Gesetzespaket auch eine Neuregelung für die Zahlung der Maklercourtage. Grob gesagt, soll in Zukunft derjenige sie bezahlen, der den Makler beauftragt – und das ist im Allgemeinen der Vermieter. Bislang wurden jedoch diese Kosten auf den Mieter abgewälzt, zumindest seit das Wohnungsvermittlungsgesetz dies seit Beginn der siebziger Jahre ermöglichte.

    Genau da sollte man einen Blick in die weitere Geschichte werfen: Prinzipiell ist der Maklervertrag ein Auftragsverhältnis im Sinne des BGB. Dort herrscht genau das Grundprinzip, das jetzt wiederbelebt wird: wer bestellt, bezahlt (Bestellerprinzip). Längere Zeit wurden dann mehr oder weniger Umgehungsmethoden üblich, z.B., dass ein Mieter den Mietvertrag nur bekam, wenn er zuvor pro forma den Makler beauftragte. Das wurde seinerzeit durch die Reglung im Wohnraumvermittlungsgesetz legalisiert.

    Aufgrund der Notsituation in Ballungsgebieten sah sich jetzt die Regierung veranlasst, für die Vermittlung von Mietobjekten doch wieder das Bestellerprinzip einzuführen. Zu laut waren die Klagen von Mietern und Mietervertretern geworden, dass es praktisch nicht mehr möglich sei, eine Wohnung anzumieten, ohne selbst bei relativ einfachen Wohnungen eine erhebliche Summe für Maklergebühren auszugeben. Für die Vermieter war die alte Regelung perfekt: keine Arbeit bei der Vermietung, keine Kosten.

    Nunmehr werden Vermieter entscheiden müssen, ob sie in Zukunft die Maklergebühren selbst zahlen, oder wieder die Mühen der Mietersuche und –auswahl selbst übernehmen. Dies ist einerseits eine Zeitfrage – Anzeigen schalten, große Zahl an Anrufen entgegennehmen, Wohnungsbesichtigungen arrangieren, Solvenz der Mieter prüfen, alles das, was ein Makler dem Vermieter sonst abnahm. Viele Vermieter werden sich sicher überlegen, ob dies nicht doch die Maklergebühren wert ist. Makler wiederum werden sich darauf einrichten müssen, ihre Leistungen für Vermieter genauer darzulegen und die für ihre Kunden möglichen Ersparnisse an Geld und Zeit werbewirksam damit zu vergleichen.

    Das Geschäft von Maklern wird sich zumindest in diesem Marktsegment wesentlich ändern. In manchen Gegenden Deutschlands ist es bereits der Fall – dort hat ein vom Leerstand bestimmter Markt dazu geführt, dass Vermieter Makler nicht beauftragen, um Mieter aus einer großen Zahl auszuwählen, sondern wirklich zu suchen – bisweilen sogar mit dem Angebot mietfreien Wohnens für ein oder zwei Monate, und selbstverständlich auch der Zahlung der Maklerprovision.

    Makler in Ballungsgebieten mit Wohnraumnot werden sich umstellen müssen. Das neue Recht sieht vor, dass sie vom Mieter nur dann Provision verlangen dürfen, wenn dieser sie explizit mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt hat, und dann nur, wenn sie tatsächlich die Wohnung neu gefunden haben und diese noch nicht im Bestand war. Gerade das dürfte zu vielen Streitigkeiten führen: manche Mieter werden versuchen nachzuweisen, dass die vermittelte Wohnung eben nicht für sie gesucht, sondern dem Makler bereits vorher zur Vermittlung angetragen worden war. Makler werden gut beraten sein, hier mit genauer Dokumentation zu arbeiten, denn die für den Fall der Verletzung der Vorschriften angedrohten Bußgelder sind erheblich.

    Abgemildert wurden die Formvorschriften: wo zuvor ein ausdrücklicher Vertrag gefordert wurde, reicht nun eine schriftliche Anfrage, z.B. per email.

    Ob die Regelung sich als so mieterfreundlich erweisen wird, wie sie auf den ersten Blick aussieht, wird sich erst noch erweisen müssen. Bislang profitierten die Mieter davon, dass gute Makler eine gewisse Pufferfunktion wahrnahmen und Vermietern bisweilen auch die rechtlichen Grenzen erklärten. Da, wo nun Vermieter, um Kosten zu sparen, die Vermietung selbst vornehmen, sehen Experten etliche Fallstricke. Mancher Vermieter wird vielleicht auch nach einigen Versuchen der Selbstvermietung die Dienste seines Maklers lieber bezahlen, statt stundenlang Anrufe zu beantworten und Besichtigungstermine zu arrangieren. Von den Möglichkeiten der Schufa-Prüfung, die auch der Makler übernimmt, ganz zu schweigen. Aber es gibt auch neue Lösungen, die die Vermietung ohne Makler eindeutig erleichtern.

    Ungeklärt ist bislang auch, ob das Bestellerprinzip auch verfassungsgemäß ist. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht quasi in letzter Minute den begehrten einstweiligen Rechtsschutz einiger Makler abgelehnt, aber in einem Hauptverfahren könnte die Prüfung, ob diese Bestimmung nicht die Vertragsfreiheit einerseits und das Recht am ausgeübten Gewerbebetrieb andererseits verletzt, doch noch recht spannend werden.

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