Niedrigen Zinsen, zu wenig Neubau, wachsendes Interesse internationaler Investoren, Zuwanderung junger Talente zu Berliner Unis und in die Startup Szene: dies sind alles Gründe, weshalb Mieten und Immobilienpreise in Berlin in den letzten Jahren viel stärker gestiegen sind als das Durchschnittseinkommen.
Luxusimmobilien in Berlin verkaufen sich zu weit über 10.000 EUR pro Quadratmeter, und auch Viertel wie Prenzlauer Berg oder Friedrichshain sind mittlerweile für einige unerschwinglich geworden.
Ausserdem sind Kredite und Hypotheken mittlerweile relativ leicht zu erhalten, und immer mehr Deutsche haben Interesse an Immobilieninvestitionen. Diese sind auch zunehmend zum Gesprächsstoff unter Freunden und Bekannten geworden.
Sind dies alles Zeichen einer Immobilienblase in Deutschland?
Einige reden daher von einer Immobilienblase in Deutschland. Dies obwohl sich Preise am deutschen Immobilienmarkt im vergangenen Jahrzehnt kaum bewegt haben, und Immobilienpreise in Deutschland daher im internationalen Vergleich auch jetzt immer noch relativ niedrig sind.
In unserem Ausblick fuer deutsche Immobilienpreise 2015 erwarteten wir weitere – jedoch geringere – Preisanstiege für Berliner Immobilien. Dieser Ausblick erwies sich als korrekt, wenn nicht sogar als ein bisschen zu vorsichtig, da sich der sämtliche Berliner Immobilienmarkt weiterhin dieses Jahr äußerst positiv entwickelt hat. Natürlich könnte es Ende Jahr und 2016 zu einer Stabilisierung dieser Preisentwicklung kommen, vor allem angesichts der aktuellem makroökonomischen Risiken (China, Zinsanstieg in den USA).
Angesichts der Preis- und Mietanstiege haben sowohl die Bundesregierung als auch der Berliner Senat versucht, diese Entwicklungen am deutschen – und Berliner – Immobilienmarkt durch staatliche Eingriffe einzudämmen.
Die Mietpreisbremse und das Zweckentfremdungsverbot machen Berlin für Immobilieninvestoren weniger attraktiv, da sie nicht nur die Renditen und das Mietsteigerungspotenzial reduzieren, sondern ausserdem das Zweckentfremdungsverbot die lukrativste Vermietungsoption (Ferienwohnungen in Berlin) in vielen Fällen verbietet.
Der Berliner Immobilienmarkt bleibt für langfristig orientierte Investoren attraktiv
Sollten sich Immobilieninvestoren also von Berlin fern halten? Natürlich sind anderem Städte noch wesentlich günstiger – sicher gibt es in Leipzig noch mehr Wertsteigerungspotenzial als in den meisten berliner Vierteln in den nächsten paar Jahren. Doch Berlin ist eine Hauptstadt, eine Großstadt die ständig neue, kreative Menschen und Firmen anzieht. Positives Bevölkerungswachstum und Wohnungsknappheit kombiniert mit einer boomenden Startup Szene Sorgen dafür, dass Berlin weiter wachsen und sich verändern wird.
Insofern kann es sich lohnen, an den Rändern vom Berlin zu investieren – also in Viertel, die noch rohes Potenzial birgen und wo noch wenig von Gentrifizierung zu sehen ist. Jene Mieter, die damals Prenzlauer Berg und Friedrichshain „cool“ und „hip“ machten, ziehen jetzt woanders hin. Vielleicht Neukölln, Spandau oder Wedding. Wo Mieten und Preise also noch niedriger sind.
Es lohnt sich auch immer, auf groessere Infrastrukturprojekte zu achten – eine neuen Bahnverbindung, oder bestimmte Sanierungsprojekte können der Attraktivität eines bestimmtes Kiezes helfen.
Die Strategie des langfristig orientierten Investoren – kaufe Wohnungen mit Mietern, und Mietsteigerungspotenzial – sollte sich also weiter auszahlen. Vielleicht muss man bei der Wahl der Immobilie nur einfach ein bisschen wählerischer sein.
